Mowa o instytucji zasiedzenia, która jest - obok przemilczenia, przedawnienia i terminów zawitych (prekluzji) - jedną z postaci dawności. Zasiedzenie własności nieruchomości prowadzi do nabycia prawa podmiotowego o charakterze bezwzględnym przez podmiot dotychczas nieuprawniony.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu.
Jednak trzeba pamiętać, że ze względu na konstytucyjną gwarancję nienaruszalności prawa własności w sprawach o zasiedzenie wszelkie wątpliwości dotyczące spełnienia przesłanek zasiedzenia muszą być tłumaczone na rzecz ochrony własności.
Co dokładnie może być przedmiotem zasiedzenia?
Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość gruntowa rozumiana jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), a także nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa.
Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Jeżeli jest zabudowana, to co do zasady budynki stanowią części składowe nieruchomości.
Przesłanki zasiedzenia
Aby mówić o zasiedzeniu muszą zostać spełnione przesłanki:
- Posiadanie samoistne nieruchomości (tj. faktyczne władanie jak właściciel);
- Upływ czasu;
- Władanie nieruchomością jak właściciel w sposób nieprzerwany.
Kiedy możemy mówić o samoistnym posiadaniu?
O samoistnym posiadaniu świadczą okoliczności obiektywne, weryfikowalne, gdyż spełnienie tej przesłanki jest kwestią poczynienia odpowiednich ustaleń faktycznych. Mogą o nim świadczyć takie czynności jak:
- ogrodzenie nieruchomości,
- samodzielne podejmowanie decyzji o wykonaniu znacznych remontów i inwestycji oraz ich finansowanie (np. doprowadzenie instalacji gazowej, wodno-kanalizacyjnej, wymiana dachu, okien itp.),
- dokonywanie czynności rozporządzających, takich jak wynajmowanie budynków lub ich części oraz wydzierżawianie gruntów, spłata kredytu obciążającego nieruchomość,
- samodzielne pobieranie pożytków lub dochodów,
- spełnianie obowiązków podatkowych,
- uiszczanie składek ubezpieczeniowych od nieruchomości.
W przypadku nieruchomości rolnych mogą to być także takie czynności jak czynienie zasiewów lub zbieranie plonów.
Nie można zakwalifikować jako posiadania samoistnego okazjonalnego korzystania z cudzej nieruchomości, np. przejeżdżania przez nią czy składowania na niej materiałów budowlanych lub wykorzystywania jej jako miejsca parkowania, jeżeli nieruchomość była ogólnie dostępna i nie zostało to połączone z wyłączeniem korzystania z gruntu przez inne osoby, w szczególności właściciela. Nie jest to bowiem jednoznaczna manifestacja władania częścią nieruchomości jak właściciel.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie:
- od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, jeśli posiada ją w dobrej wierze;
- od lat trzydziestu, jeśli posiada ja w złej wierze.
Zatem bieg zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, a kończy z upływem terminu wyznaczonego przez ustawodawcę (czyli po 20 albo 30 latach).
Kto może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia?
Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany.
Kim jest każdy zainteresowany?
Zainteresowanym jest każdy, czyich praw dotyczy wynik sprawy. W orzecznictwie pojęcie to ujmuje się szeroko, przyjmując, że interes prawny w rozumieniu tego przepisu może być nie tylko bezpośredni, ale również pośredni. Zatem w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie krąg podmiotów zainteresowanych tworzą osoby, których praw dotyczy wynik tego postępowania.
Jeżeli Wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych w sprawie, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane. Takie ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome - również jego miejsce zamieszkania.
Reasumując:
- zasiedzieć nieruchomość może tylko podmiot, która nie jest jej właścicielem,
- osoba ta musi posiadać nieruchomość jako posiadacz samoistny - czyli władać nieruchomością tak jak jej właściciel,
- zasiedzenie uzależnione jest od upływu określonego okresu nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości (20 albo 30 lat),
- o okresie nieprzerwanego posiadania nieruchomości decyduje dobra wiara - wtedy okres ten wynosi 20 lat albo zła wiara i wtedy okres ten wynosi 30 lat,
- Kodeks cywilny nie definiuje dobrej wiary, określa się jednak domniemanie istnienia dobrej wiary w sytuacjach, w których skutki prawne są zależne od dobrej lub złej wiary - tak jest w przypadku zasiedzenia nieruchomości.
Nasza Kancelaria świadczy obsługę prawną w sprawach o zasiedzenie nieruchomości.
Wykorzystane źródła:
- art. 64 Konstytucji RP;
- art. 7, art. 172-176, art. 336, art. 609, art. 610 ustawy Kodeks cywilny;
- postanowienie Sądu Najwyższego z 16 stycznia 1998 r., sygn. II CKN 571/97;
- postanowienie Sądu Najwyższego z 11 lutego 2011 r., sygn. I CSK 213/10.
